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“亏大了，亏大了。”一想到表妹在同一小区买了同样大的公寓，价格却比自己在前一年买的那套便宜5万块，张女士便感觉自己亏大发了，“早知道会降价，我也缓一缓，等到现在再买。”

张女士的孩子在实验学校读书，为了孩子上学方便，2020年7月，张女士通过中介在学校附近的一个小区买了套二手房，房子在四楼，面积有86平米，买了61万。张女士表妹的孩子也马上要来实验学校上学，在张的介绍下，通过同一家房屋中介，前几天表妹在同一小区买了套户型相同的房子，面积差不多，只不过那房子在五楼，价格却只是56万。

“我比她买得早，没想到还买贵了5万，早知道丽江房价会降，我缓一哈再买了。”张女士遗憾地说。

滋溜一下，2021年就这么过去了。那么，刚刚过去的这一年，丽江房价真如张女士所言，降价了吗？2022年丽江房价走势又会咋样？

2021年丽江房价降了？

市民李军（化名）一直想买套房，这两年也随时关注着各种新楼盘、二手房的信息，他说比起2020年，去年丽江不论是新房还是二手房，貌似有降价的趋势。

比如一套位于雪山路的120多平的公寓，2020年挂出的价格是75万，但去年却只挂了72万，尽管过去了一年，而且也挂的是“急卖”的房子，但一直都没卖出去。而他之前比较中意的玉龙县城一楼盘的端头别墅，目前也只挂出了6880的价格，而在2020年之前，这样的户型基本都已经炒到了七八千。

除了李军，丛主采访了多名有购房意愿者，他们大多表示从最近一些房产中介发布的信息看，古城区和玉龙县城最近转手的部分二手房，好像真有降价的趋势。而从“安居客”对2021年丽江房价分析来看，2021年大多数月份，丽江房价均价也是下降趋势。

那么，事实果真如此吗？

降的只是那些急卖房？

丛主走访了上述张女士和其表妹买房的房产经纪公司。据该公司相关负责人介绍，去年随着疫情反复，房子的确比2020年都难卖，有几套二手房价格的确比2020年有所降低。“但这些房子都是因为房东急用钱处理的房子，只是小概率事件，并不能说明2021年丽江的房价降了。”

该负责人告诉丛主，前几天张女士表妹所买的这套二手房，之前的房主是个在丽江做旅游的江苏人，早年间在丽江开了个面对游客的土特产店，这两年因为疫情，生意难做。好不容易挺过2020年，本想着2021年能好点，无奈疫情反复，2021年生意更加难做，在丽江撑不下去了。前段时间家乡有朋友约他一起回老家投资做点事情，为了凑投资的钱，这名房主急着卖房子。本来这套房子若不急着卖，按照它的地理位置和户型、面积，最起码能卖个六十多万，但是房主卖得太急，刚好张女士的表妹可以付全款，这中间便省去了很多麻烦，因此两边一拍即合，房主哪怕价格低一点都卖了。“她表妹以这个价格买到这套房，纯属幸运，但这种个例并不能说明2021年丽江房价就降了。”

丛主也采访了“丽江房网”等多家房产经纪公司，他们给予的回复也是丽江房价下降只是个别现象，基本都是急需用钱的房东会大幅度降价，也就是低于正常的市场价甚至亏本出售，这种情况是有的，但不是普遍现象。总体而言，这两年虽然受疫情影响，但丽江的房价总体还是比较平稳的趋势。

房价没怎么降交易量降了

尽管房价总体而言并没有明显降价，但据了解，丽江很多房产经纪公司的房屋交易量2021年均有所下滑。上述张女士买房的房产中介在丽江城区开了三个门店，员工有30余名，在丽江属于中等规模的房产中介机构。该机构相关负责人介绍，这两年受疫情影响，他们公司的房屋交易量急剧下滑。2019年三个门店一个月多时有七八十套房屋交易，少时也有三四十套。到了2020年，多时能卖出二十多套，少时卖出十多套数。而到了2021年，三个门店有时一套都卖不出去。

该负责人介绍，这两年房屋交易数量减少的原因，除了受疫情影响，还有个比较大的影响是房贷难贷。“这两年尤其是2021年，购房贷款征信卡得很严，随便不符合一点，贷款根本批不下来。有的房屋中介实在开不下去，甚至都关门了。”

《丽江房地产投资置业指南》主编、丽江好思家房地产置业顾问公司首席顾问倪文斌介绍，前段时间与几个丽江同行在一起交流，有人说，今年丽江的房地产市场可以说是哀鸿遍野，除了个别项目出现过短暂的小小的热销外，绝大多数项目都是一片萧条，以至于前两年从海南、深圳等热点城市来到丽江的很牛的代理公司都铩羽而归、落荒而逃。本地的房地产中介公司也出现了关停门店、裁员，甚至直接停业等消极现象。

金融杠杆开始刺激房地产复苏？

不过，倪文斌指出，任何事情都是“物极必反”，从刚刚结束的中央经济工作会议的相关表述来看，顶层应该也看到了房地产市场迅速下滑对宏观经济的不利影响。此次会议对房地产业的表述为：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”而2021年9月底中国人民银行和银保监会连续召开了两次关于房地产的金融座谈会，强调了“两个维护”，即维护房地产市场的健康平稳发展和维护住房消费者的合法权益。“这是一个很不寻常的举动”。

另外，倪文斌介绍，“据我了解，前几天丽江某银行信贷部邀请丽江做得比较好的十几家房地产中介公司相关人员共进晚餐，透露了一些利好消息，释放了一些政策红利，就是他们贷款额度充余，只要相关资料齐全、合法，放款速度会非常快。另外，消费者还可以采取‘公积金贷款’和‘商业银行住房消费贷款’组合贷款形式进行住房消费贷款，这样可以降低其购房门槛。”

倪文斌说，在他的记忆中，过去都是他们为了帮客户贷款或为了贷款放款速度快一点而登门拜访银行，而像这次这样反过来银行拜访他们，让他们卖房子卖快一点、提供贷款资料的速度快一点，这样的事情好像还是第一次。“另外，过去，每年的12月中旬以后是放不出款来的，一般要等到第二年的1月下旬才会放款，现在银行这边说是可以随到随放，绝对保障购房者的合理购房需求，这是非常大的进步和改变。”

倪文斌分析道，从市场竞争和企业发展的角度来说，房地产特别是住房消费贷款应该是银行最安全、最稳定、最长远的贷款业务，它可以提前数十年锁定消费者及利润收入，这本来就应该是银行最喜欢的一项贷款业务。

“因此，从以上近期最高层会议的表述，以及银行的态度来看，说明国家在开始通过金融杠杆等经济手段间接调节和刺激房地产市场复苏。”

春节后丽江房地产将回暖？

众所周知，中央经济工作会议是判断当下经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，而百姓也会根据这个会议的内容对来年经济形势做一些预测。

丛主也注意到，上个月在北京举行的中央经济工作会议，对于2022年的房地产调控，会议明确了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。而通过梳理党的十八大以来历年中央经济工作会议内容发现，对于房地产调控，“房住不炒”的定位至今已出现五次之多，几乎贯穿2016年以来的历次相关会议。很明显，“房住不炒”仍是现在以及未来一段时间房地产调控的主要逻辑，是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整。

而会议中“因城施策”的明确提法至今也已是第四次出现；保障性住房建设以及租购并举等提法在历年的相关会议中也多有提及。

有所不同的是，今年中央经济工作会议在房地产调控政策方面首提加强预期引导，探索新的发展模式，并提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。对于“因城施策”的提法也略有差异，更加注重“因城施策”对房地产业良性循环和健康发展所起到的促进作用，并首次将房地产业“良性循环”放到“健康发展”之前进行表述。

多位专家在接受采访时表示，未来调控政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导，也包括“房住不炒”长效机制不会改变，各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产”的心态。

从宏观和微观层面分析，倪文斌分析认为，房地产市场对拉动内需影响是非常大的，它影响的产业链很长，在目前这样复杂的国际国内市场环境下，拉动内需已经成了各级地方政府的头等大事。从长远来说，科技创新、乡村振兴等当然是长远战略，但是，拉动内需见效最快的行业肯定是房地产行业。因此，其估计，春节后，可能在3、4月份，房地产市场整体上应该会逐渐回暖，回到健康、平稳、可持续发展的正常轨道上来。

对丽江房价走势，你怎么看？

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